아파트 급매 기준과 급매 현황과 전망 곧 급매가 쏟아질 신호

요즘 부쩍 부동산에 급매를 문의 주시는 예비매수자 분들이 많아졌습니다. 

 

다들 아시다시피 주거시장, 아파트 시장은 서울을 비롯해 느릿한 하락세을 보이고 있습니다. 수도권 외곽에서 부터 서울 중심 강남3구까지 중심으로 갈수록 그 폭은 점차 감소하지만 전반적인 분위기와 흐름은 그렇습니다. 

 

집 값이 앞으로 어떻게 될지 여러 전문가들이 다양한 의견을 내놓지만, 유투브를 보면 사라. 사지마라. 지금이다. 지금사면 큰일난다. 지금이 기회다. 이렇게 정반대의 의견들로 극명히 엇갈려 더 혼란만 가중시키는 것 같습니다.

 

논리는 참 간단한데, 주식과 마찬가지로 가격이 떨어질 때 사는 것이 자명한 정답입니다만(특히 자금이 많지않고 청약가능성이 낮은 실수요자 입장에서는) 요즘같이 주춤주춤 하락세를 보이는 하락장에서는 공포심리가 지배적이라 매수타이밍을 잡는 일이 쉽지가 않습니다. 

 

 

내집 마련과 투자기회의 여정은 멀고도 험한 길.

 

 

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현재 부동산 시장 현황

여느때 보다 혼란스러운 부동산 시장입니다. 대출규제, 경기침체, 매수세위축 등의 영향으로 거래량은 느릿하지만 감소하고 있고 매물은 쌓여가고 있습니다. 현재 서울 아파트를 기준으로 보면 매물은 1년 전 보다 약 1만여 건 늘어나 약 9만 건 수준을 유지, 매도 심리가 강화되고 있음을 보여줍니다. 

 

 

과거 부동산 시장 추이

그거 아세요? 과거 서울 아파트 시장은 6~7년 상승 후, 4~5년 간 조정을 반복하는 사이클을 보여왔습니다. 

모두가 다 겪었던 2015년부터 2021년까지 무섭게 이어진 부동산 상승장은 2022년 미국의 금리인상 및 부동산 정책 변동에 따라 본격적으로 조정기에 접어 들었습니다. 

조정기 시에는 매물 증가와 매수심리 위축 현상이 나타나는데요, 2008년 글로벌 금융위기 당시에도 비슷한 흐름이 있었음을 알 수 있습니다.

 

 

출처 : 부딩

 

위 그림을 참고하여 2008년도에는 매물이 급증하고, 매수세 위축이 나타나며 아파트가격이 단기 급락 후 3~4년간 보합세를 유지했음을 알 수 있습니다. 이후 전세값 상승과 함께 시장이 반등하며 새로운 상승장으로 진입했었는데요, 이는 전세값가 매매가의 밀접한 연관성을 보여주는 지표라고 볼 수 있어요.

 

2015년 상승장 초반에 전세가율이 65% 돌파한 시점부터 당시 매매값 상승이 본격화 되었습니다. 

이를 바탕으로 보면 작년 말 기준 서울 아파트 전세가율이 54.04%로 아직 상승장 전환을 말하기에는 수치가 이르지만, 전세가율의 지속적인 상승이 결국 시장 전환점의 중요한 지표가 될 것으로 보입니다. 

 

 

 

급매가 나오는 과정

오랜 상승기로 매수, 매도 양측 모두 지치며 정체되는 시기

금리 급등, 정치 외환 이슈 등의 외부 요인 및 예상치 못한 변수로 인해 시장이 냉랭해 지는 분위기

매도인은 관망, 매수인은 불안, 양 측다 공포 심리로 거래 감소 및 매물 증가가 되며 급매물이 폭증

급매물은 3개월~ 1년 간 다량으로 출현하여 급매장 형성

 

이에 준비되어 있는 매수자가 기회를 잡을 수 있는 시장이 형성됩니다. 지난 상승장이 종료된 2022년 전국 아파트 값은 역대 최대 하락폭을 기록하였고, 서울불패도 일부 지역에서 최대 40% 까지 떨어지는 상황이 벌어졌어요. 

 

 

급매물 기준 세우기

집 값이 떨어지면 산다! 라고 생각을 하지만 실제로 급매물 앞에서 선뜻 용기가 나지 않는 분들 많으실거에요. 지금도 떨어졌는데, 내가 사면 더 떨어지지 않을까? 라는 공포심이 생기기 마련인데요, 망설임을 극복하고 매수 타이밍을 잘 잡으시기 위해서는 나만의 기준이 필요합니다. 

 

1. 고점 대비 나만의 하락선 기준을 만든다.

: 최고점을 찍었을 때 대비하여 몇 % 수준으로 하락하면 살 것인지 하락선을 가늠해보는 것인데요. 이렇게 나만의 하락선을 정하고 나면, 과거 고점에 대비해 그만큼 하락장이 왔던 매물과 아파트 단지를 미리 파악해 둡니다. 또 그렇게 내려갈 가능성이 높은 곳이라 볼 수 있겠죠. 

예를 들면 2021년 고점 기준으로 가격이 30%이상 매물, 단지를 모니터링 해 두었다가 해당 가격대가 나오면 대응하는 것이에요. 

 

2. 서울 강남 규제 해제 상황을 주시하자.

: 서울의 강남 3구는 집 값이 떨어지기 참 힘든 곳인데요, 이 곳의 집 값마저 흔들리게 된다면 정부에서 규제를 해제시킬 가능성이 증가합니다. 규제를 해제 하면 시장이 어느정도 바닥을 지나 회복세로 돌아설 확률이 높아 지겠습니다. 

 

3. 정부 정책 변화를 잘 체크하세요.

: 특히 양도세! 양도세와 관련하여 혜택, 면제 등의 새로운 부동산 규제 완화 정책이 발표가 되면 실질적으로 세금 부담이 줄기 때문에 매수 타이밍으로 보는 것이 적절합니다. 

 

4. 전문가와 꼭 상담하세요. 

: 현장을 제일 잘 아는 현장의 중개업소, 부동산 전문가 등과 꾸준히 소통하고 틈틈히 시장에 대해서도 예의주시하는 것이 좋아요. 급매가 나오면 바로 조기에 확보할 수 있고 시세 급변에 빠르게 대응할 수 있도록 소통하시는 것이 좋습니다.

 

 

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마무리

하락장에서는 누구나 두려움을 갖을 수 밖에 없습니다. 두려움을이길 수 있는 방법은 미리 미리 준비하고 대응할 수 있도록 준비해 두는 것이 필요해요. 남들이 다 살때는 비쌀 수 밖에 없고 내 집 마련과 투자 기회를 잡으려면 공부 또 공부 뿐입니다.