주임사(주택임대사업자) 전세 갱신 계약 절차와 작성 방법

다주택 소유자가 늘면서, 주택임대사업자로 등록을 하는 임대인들이 부쩍 많아지고 있습니다. 

주택임대사업자로 등록을 하게 되면 일반 임대와 비교하여 여러 혜택이 제공되지만 혜택이 많은 만큼, 지켜야 할 의무도 많아 진다고 보시는 게 좋습니다. 

 

특히 오피스텔의 전월세 물건을 찾으시는 분들 중에서 주임사 물건만 딱 집어 찾으시는 분들도 많은데요. 

주임사 물건의 경우 임대료 증액 제한이 있어 시세 대비 저렴하다는 부분에서 높은 수요가 있어, 요즘 같이 전월세 수요가 높을 때에는 주임사 물건이 가장 1순위로 나가는 ACE 입니다.   

 

 

주임사 혜택은 줄고, 의무는 과중하다니..

 

 

다만, 주임사 물건의 경우 임대차 계약시 주요 의무사항들이 있어, 제대로 준수되지 않는경우 몇 백만원의 과태료가 부과가 되니 오늘은 주요 의무사항과 계약 절차, 작성 방법에 대해서 안내드리겠습니다. 

 

 

임대차 계약시 의무 위반하면 과태료가 부과됩니다.

 

 

위 내용 중 가장 중요하게 체크해야 하는 부분을 순서대로 정리해드릴게요. 

 

 

표준 임대차 계약서 양식 사용 의무

• 임대인이 주택임대사업자인 경우에는 반드시 표준계약서 양식에 맞춰 계약서를 작성해야 합니다.
• 양식은 총 6장이고, 특약까지 포함하면 7장 정도 되는 도톰한 계약서가 나옵니다. 

 

[별지 제24호서식] 표준임대차계약서(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙)-복사.pdf

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[별지 제24호서식] 표준임대차계약서(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙).hwp

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• 부동산에서 작성을 하신다면, 통상적으로 부동산이 사용하는 한방, 렛츠 등의 프로그램에서 계약서 양식에 따라 작성가능하며 부동산을 끼지 않고 직접 거래를 하신다면 위의 양식으로 작성하시면 됩니다. 

 

주요 작성 페이지

 

1. 주택임대차 계약서 작성 방법 

• 계약서-1페이지에는 계약당사자의 인적사항을 빠짐 없이 기재합니다. 
• 계약서-2페이지 내용이 상당히 중요합니다. 전용면적 외에도 공적장부(건축물대장 등)을 기반으로 공용면적을 기록하고 합계도 계산해서 넣어줍니다. 
• 계약서-2페이지 중 임대보증금 보증보험가입 부분을 조금 자세히 설명 드리겠습니다. 

🚩 보증대상 금액 계산 산식 1. 홈텍스 - 해당 매물 단위면적 당 기준 시가를 확인 ▶️  단위 당 기준금액 X 면적 X 120% 2. KB시세 - 해당 매물 전세시세 하한가  1과 2중 비교하여 높은 것을 기준으로 하여, 해당 금액에 60%를 곱해주면 주택 가격이 나옵니다.  3. 신규 보증금(계약보증금 또는 갱신보증금) - 주택가격 = 차액 = 보증대상 금액

• 위에서 산출한 보증대상 금액을 계약서 내 기재합니다. 
• 임대인 또는 임차인이 보증보험 부담액을 문의하는 경우가 종종 있습니다. 안내를 위해서는 미리 알아두는 것이 좋습니다. 

 

2. 보증보험 부담 금액 산정

• 임대인 전체 부담 또는 임차인 일부 보증 부담 2가지 경우가 있습니다. 일부 보증의 경우에는 임대인이 75%, 임차인이 25% 로 부담을 합니다. 
• 보증보험 기관마다 보증보험율의 차이가 있지만 허그(HUG) 기준으로 0.5%를 확인하였는데요, 보증대상 금액의 0.5%를 계산하여 이 것을 임대인 75% / 임차인 25% 로 환산하여 부담예정금액을 안내할 수 있습니다.
• 이 경우 일부보증동의서도 계약시에 작성해야 합니다.   

 

5페이지 중앙보다 하단에 서명란 잊지마세요.

 

 

임대보증금 일부보증 임차인 동의서/ 행정정보 사전동의서

• 임대보증금 일부보증의 경우 임차인 동의서 양식이 별도로 있기 때문에 계약시에 작성되어야 하고, 행정정보 사전동의서도 함께 작성하여 날인 받아야 합니다. 

 

 

 

행정정보+공동이용+사전동의서.hwp

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행정정보+공동이용+사전동의서.pdf

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임대사업자 등록증 요청

• 임대인에서 임대사업자 등록증을 요청하여, 사업자 등록증에 있는 등록번호, 임대사업주택의 구분, 유형 등을 계약서에 넣어서 작성을 완성해줍니다. 

 

임대사업자등록증 예시

 

등기사항전부증명서

• 임대인이 주택임대사업자 인지 여부는 2020년 말 부기등기가 의무화되면서 부터 등기사항전부증명서에서도 확인이 가능합니다. 계약 당일 출력한 등기부등본은 필수인 점 잊지 마세요.

 

등기사항전부증명서에서도 확인 가능합니다.

 

 

 

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임대사업자 등록으로 혜택이 많다고는 하지만 계약 전후 과정에서 필요로 하는 의무 사항들이 많다보니, 기존 임대사업자분들의 불만이 많은 것도 현실입니다. 더군다나 현재는 의무기간이 10년만 가능하고 이 기간동안에는 임대하지 않거나, 무단으로 양도할 수 없으니 어느 정도 불만도 이해가 갑니다. 

 

계약도 꼼꼼히 잘 챙기셔서, 큰 불이익이 없도록 진행하시는 것이 가장 중요할 것 입니다.