집주인이 세입자로 점유개정(주전세 또는 주인전세) 뜻과 절차, 주의사항, 특약 문구

얼마 전 제가 있는 아파트 단지의 매매 계약을 쓰면서 주인 전세 계약을 동시에 진행했습니다.

알고 보면 정말 이해하기 쉬우면서도, 거래당사자들 간 유용하게 활용될 수 있는 거래 방식인데 '점유개정'이라는 단어가 낯설고 직관적으로 이해되지 않는 단어라 그런지 멀게만 느껴지는데요. 

 

그래서 오늘은 점유개정의 정의부터 계약 절차와 장단점, 그리고 유의해야할 사항 및 특약문구까지 요목조목 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

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목차

1. 점유개정(주인전세) 정의

2. 계약 진행 절차

3. 장단점

4. 주의사항 및 유의점

5. 특약 문구

 

 

점유개정?

 

1. 점유개정(주인전세) 정의

주인전세 매매, 또는 전문용어로 '점유개정'이라고 불리는 이 거래 방식은 부동산 시장에서 거래당사자 간 유용하게 활용될 수 있는 거래 방식으로,

 

부동산 매매 시 매도인인 기존 집주인이 해당 부동산을 매수인에게 매도한 후, 그 자리에서 바로 해당 집의 전세 세입자가 되는 거래 방식을 말합니다. 이는 민법 제189조에 근거한 법률 용어로, 실제 주거의 이동없이 소유권과 점유권만 변경되는 특수한 형태의 계약을 뜻 합니다.

 

🙂 민법에서는 목적물을 양도한 후에도 양도인이 그 목적물을 계속에서 직접 점유를 하고, 양수인은 간접 점유를 취득한다고 하여 점유개정이라고 표현합니다.  

 

점유개정을 쉽게 설명하자면

 

🤔 왜 점유개정 계약을 할까요?

✔️ case1. 매도인이었던 저희 손님의 경우 예상치 못하게 갑자기 상가주택을 상속 받아 다주택자가 되었던 사례로, 비과세 시기에 맞춰 빠르게 매도를 진행했어야 했기 때문에 거처 옮길 곳을 구할 틈도 없이 매매로 인한 소유권 등기 이전이 시급했던 경우입니다. 

✔️ case2. 매수인이 실거주 목적 없이, 투자 용도로 갭투자 매매를 한 경우에도 빈번히 일어납니다. 기존에 세입자가 있었다면 세안고매매의 방식으로 진행하겠지만 소유주가 거주하고 있는 경우, 거래당사자의 협의에 의해서 점유개정을 하는 경우도 있습니다. 

 

이 외에도 다양한 경우와 각자의 사정으로 점유개정은 빈번하게 일어나는 거래 구조입니다. 

 

 

 

2. 계약 진행 절차

기존 매매 계약 및 전세 계약과 크게 다르지 않습니다. 전체적인 계약의 절차를 보시면,

1) 매매계약 체결 : 매도인과 매수인이 해당 부동산에 대해 매매계약을 체결

2) 전세계약 동시 체결 : 동일한 거래 당사자가 지위만 바뀌어 전세계약을 체결

3) 잔금 지급 및 소유권 이전 : 매수인이 매매대금에서 계약된 전세보증금을 제외한 금액을 매매 잔금으로 지급하고, 소유권 이전등기를 진행

4) 확정일자 획득 : 매도인(현 세입자 자격)은 전세계약에 대한 확정일자 받음

 

🙂 생각보다 계약 진행의 절차는 간단합니다. 매매를 할때 보통 세입자를 구하는 전세동시매매와도 맥락은 비슷합니다. 다만 전세동시매매 계약의 경우에는 기존 매도자와 세입자가 계약을 하고, 매수자가 해당 계약을 인계받는 구조로 진행됩니다. 

 

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3. 점유개정 장단점

1) 장점 

• 매도인 측면에서는 이사 비용과 시간을 절약 할 수 있으며, 주거 안정성도 유지 할 수 있습니다. 원래 본인이 거주하던 집이기 때문에 그대로 거주를 지속해나가며 뭔가를 바꿔야 하는 귀찮음도 없습니다. 
•  매수인 측면에서는 본인이 입주하기 전 까지 따로 새로운 세입자를 구하는 번거로움 없이 갭투자 형태로 투자가 가능합니다. 투자비용도 세이브 되지만, 신규 세입자가 아니기때문에 수리나 청소를 진행하는 등의 비용절감도 있습니다. 
• 두 계약이 공인중개사를 통해 동시에 진행되는 경우 중개수수료는 통상적으로 메인 계약건에 대해서만 발생하니, 수수료 비용도 절감할 수 있습니다. 

2) 단점

• 모든 계약이 마찬가지겠지만, 특히나 주전세의 경우 임대차 계약 후 집값이 하락하게 된다면 거래당사자간의 관계가 껄끄러워 질 수 있겠네요. 반대로 오르는 경우에서도 마찬가지겠지요. 
• 예시로는 매도자가 임차인으로 최초 1년만 거주 후 나가기로 합의하여 계약서를 작성하였지만, 상황이 급변하여 퇴거하지 않고 임대차보호법을 근거로 거주를 계속 지속할 수도 있고 이사비용 등을 요구하는 경우도 있습니다.

 

4. 주의사항 유의해야하는 점

1) 계약서 특약 작성

매매계약서와 임대차계약서 상 특약으로 반드시 점유개정에 관한 내용을 상세히 명시해야 합니다. 전세보증금 금액, 잔금 지급 일정 등 거래 당사자간 합의가 된 사항을 꼼꼼히 기재합니다. 

 

2) 잔금일과 임대차계약 시작일 일치

매매계약의 잔금일과 임대차 계약의 시작일을 동일하게 설정합니다. 

 

3) 확정일자 즉시 받기

소유권 이전 등기 완료 직후 임대차 계약에 대한 확정일자를 반드시 빠르게 받아야 합니다. 이는 전세보증금 보호의 목적으로 최대한 빠르게 받는 것이 안전합니다. 

 

4) 집 상태 확인

매도인이 거주하던 집으로, 지속하여 매도인이 거주할 예정이지만 계약 전 집 상태를 꼼꼼하게 점검해야 합니다. 매매 시 하자보수담보책임은 6개월의 유효 기간임을 인지하고, 향후 관련 분쟁을 예방하기 위해 확인해야 합니다. 

 

 

점유개정 시 특약은

 

5. 점유개정 시 특약 문구

• 본 계약은 매도인이 잔금과 동시에 전세로 거주하는 점유개정 계약이다. (보증금 금0원, 임대기간 0년0월0일 부터 0년0월0일까지 총0)
• 잔금일에 잔금 금0원은 매도인 계좌에 입금하고 나머지 금0원은 전세보증금으로 갈음한다.  

 

실제 계약서 상 특약 내용

 

 

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마무리 

점유개정(주인전세) 매매는 매도인과 매수인 모두에게 이점을 제공할 수 있는 유연한 거래 방식입니다. 

 

하지만 법적, 행정적 절차를 정확히 이해하고 따라야 하며, 특히 계약서 작성과 확정일자 획득 등에 주의를 기울여야 합니다. 복잡한 법률 문제가 얽힐 수 있으므로, 가능하다면 부동산 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다. 이러한 주의사항들을 잘 고려한다면, 점유개정은 부동산 거래의 효율성을 높이는 좋은 방법이 될 수 있습니다.