부동산 전자계약시스템 절차 및 혜택, 준비 사항

부동산 전자계약. 아직은 낯설고 생소할 수 있는 거래 시스템이지만 주택 매매 및 전월세를 위한 대출을 알아보신 분이라면 한번쯤은 들어보셨을 거에요. 전자계약을 통해 거래하는 경우 대출 금리 혜택이 제공되기 때문인데요. 

더 편리하고 안전한 거래 방식인 것은 알겠지만.. 이거, 현장에서 많이 쓸까요? 

 

얼마 전 전세를 구하는 고객님이 계약을 진행 협의를 하는데,

먼저 전자계약을 하고 싶다는 말씀을 주셨어요. 저희 사무실은 전자계약 진행이 가능한 사무실인데요.

사실 전자계약이 별도로 무슨 자격이나 허가를 요하는 것은 아니라, 부지런한 공인중개사가 발빠르게 준비만 해두면 전자계약이 불가한 사무소는 없다고 보셔도 무방합니다. 

그래서 임대인분께 정중히 요청을 드렸으나, 결론은? 싫다고 하셨어요.

왜 일까요. 심지어 거래당사자 분들은 우리를 화나게 만드는 K-공동인증서도 필요없고 앱에서 본인인증만 한번 하면 되는걸요. 

 

그래서 오늘은 이 부동산 전자계약시스템에 대해서 알아보고자 합니다. 

 

 

전자계약, 정말 편할까요?

 

 

전자계약시스템 이란?

온라인을 통해 전자계약을 진행하여, 계약 체결 및 실거래신고, 확정일자 부여 자동화가 되며, 거래계약서 및 확인설명서 등 계약서류를 공인된 문서보관센터에 보관하는 전자적방식의 부동산 거래 계약서 작성 및 체결 시스템입니다. 

 

 

 

전자계약 절차

 

쉽게 설명드리면, 

전자계약은 온라인(웹)과 모바일(앱)으로 진행 가능합니다. 

 

1. 공인중개사가 국토교통부 부동산 거래 전자계약시스템에 들어가 계약서를 작성합니다. 

 

2. 작성된 계약서를 매도인/매수인 또는 임대인/임차인에게 발송합니다. 보통은 카카오톡을 통해 계약서가 수신되었다는 메세지를 받으시게 됩니다. 

 

3. 온라인(웹) -> 공동인증서 로그인 및 휴대폰 본인인증 필요* / 모바일(앱) -> 본인인증 필요 

 

• 온라인 웹 브라우저 버전

 

 

• 모바일 버전

 

요즘 휴대폰에 공동인증서를 보관하시는 분들이 많이 안계시니  공동인증서를 사용하는 웹 브라우저보다는 모바일 앱으로 본인인증을 통해 계약서 확인 및 서명이 더 간단합니다. 

 

4.  양 측(매도/매수 또는 임대/임차)의 서명이 끝나면 공인중개사가 최종으로 공동인증 서명을 진행하여 계약을 확정합니다.

* 공인중개사는 휴대폰 본인인증으로 갈음되지 않습니다. 

 

5. 모든 계약 절차가 끝이 났습니다. 이제 실거래신고와 임대차신고는 자동으로 신청되며, 확정일자도 자동 부여됩니다. 

* 계약서 작성일과 당사자 서명일자, 공인중개사 최종 서명일자가 모두 다른데, 어느날을 기준으로 부여가 될까요? 공인중개사가 최종 서명한 일자가 최종 계약 체결일자가 됩니다. 

 

6. 계약서는 공인된 전자문서센터에 보관되며, 언제든지 파일로 다운받아 출력 할 수 있습니다. 정말 간단하죠?

 

 

짜잔

 

 

전자계약 주요 혜택

 

매매에서 0.1~0.2% 소중한데?

 

1. 대출 우대금리 적용 : 주택 매매. 전세자금 대출 시 0.1%~0.2%의 금리 인하 혜택을 적용받습니다. 

 

2. 자동 신고 처리 : 실거래 신고, 확정일자, 임대차신고가 자동으로 처리되어 별도의 기관 방문이 필요 없습니다. 

 

3. 등기 수수료 할인 : 소유권 이전 등기, 전세권 설정 등의 등기 시 수수료 30% 할인 혜택을 제공합니다. 

 

4. 보증보험수수료 인하 : 한국 주택금융공사(허그) 전세보증 이용 시 보증료율 0.1% 인하 혜택을 제공합니다.

 

5. 중개보수 바우처 지원 : 특정 조건을 충족하는 경우 중개보수 중 10만원의 바우처를 지원합니다. (현재는 예산소진으로 조기종료 됨)

 

6. 안전하고 편리한 거래 :  바쁜 현대사회에서 당사자들의 시간과 거리에 제약없이 안전한 계약 진행이 가능하며, 공인중개사만 전자계약 진행이 가능합니다. 또한 시스템을 통해 계약서 위변조 방지 기능도 탑재 되어 있죠. 

 

7. 중개보수 카드결제 가능 : 중개보수도 카드 결제가 가능합니다. 다만 대부분의 중개업소에서는 카드가맹점을 신청하지 않아, 카드 단말기가 없어 결제가 불가능한데요. 카드사(또는 밴사)에 결제 수수료를 부담해야 하기 때문인 이유가 큽니다. 전자계약시에는 카드결제가 가능하다는 점. 충분히 고객입장에서는 메리트가 있어요. 

 

 

 

전자계약 준비 사항

전자 계약을 위해서는 선행되어야 할 사항이 몇 가지 있습니다. 다만, 거래당사들은 언제 어디서든 스마트폰과 신분증만 있으면 가능합니다. 나머지 준비는 공인중개사가 해야 합니다. 

 

공인중개사 준비 사항

1. 공동인증서를 발급받아야 합니다. 이를 위해 한국공인중개사협회를 방문하거나 우편으로 먼저 인가 코드를 받아야 하는데 보통 4~5일 정도가 소요됩니다. 

 

2. 국토교통부 전자계약 인증센터에 들어가서 인증서를 발급 받아야 합니다. 

 

3. 유효기간이 1년이라 1년 마다 갱신이 필요합니다. 1년이 지나면 인가 코드를 발급받는 절차부터 다시 진행해야 합니다. 

 

4. 준비가 끝나면 PC와 모바일에 공동인증서를 잘 저장해 둡니다. 

 

 

 

전자계약거래, 왜 이렇게 저조할까?

 

 

전자계약 거래 한계

2024년 기준으로 부동산 거래 전자계약시스템의 사용률은 여전히 저조한 수준을 보이고 있습니다. 2024년 상반기 기준으로 전체 부동산 거래량 중 전자계약을 활용한 비율은 약 4.67%에 불과했습니다. 이는 전년 대비 증가한 수치이지만, 여전히 5%에 미치지 못하는 수준입니다.

 

 

1. 공인중개사 측면

일단 전자계약을 하려면 공인중개사가 준비가 되어 있어야 합니다만, 준비 과정이 만만치 않습니다. 위 준비사항을 보면 전자계약에 필요한 공동인증서를 별도로 발급 받아야 하고, 유효기간이 있어 갱신도 정기적으로 해야합니다. 

1년에 1번 할까 말까 하는 현재 상황에서 미리 준비해 두는 일이 까다롭다고 여기는 부동산이 많습니다. 

 

또한 계약서 작성과 함께 실거래가 신고를 끝냈는데, 계약서 상 기재사항(기본 정보 등)을 수정하기 위해서는 계약을 해지하고 다시 계약서를 새로 작성해야 합니다. 세상에.. 계약서까지 오는 여정이 얼마나 험난한데, 단순 수정을 위해서 계약이 깨질 수도 있고 다시 써야 하는 번거로움이 있습니다. 

 

더불어 규제지역에서 주택거래 또는 거래 금액이 6억을 초과하는 주택 매매 경우, 자금조달계획서를 동일한 전자계약시스템이 아닌 "동산 거래관리 시스템"으로 들어가서 작성을 해야 합니다. 번거롭겠지요.

 

 

2. 거래당사자의 측면 

전자계약이 투명하고 안전하다지만, 대체로 많은 거래당사자들은 대면을 한 상태에서 직접 도장을 날인하는 것을 선호합니다. 요즘 온라인에 익숙한 젊은 세대분들은 다를 수 있지만, 제가 있는 동탄도 세대가 젊은 축에 속하는 도시임에도 불구하고 전자계약 보다는 실물계약을 훨신 선호합니다. 

 

정보노출에 대한 우려, 거래정보와 세원이 노출될 것을 우려하는 이유도 크고 절차가 복잡하다는 것도 일부 지적이 있습니다. 

 

수억원에서 수십억원에 이르기 까지 사실 전재산이 오고가는 주택 계약의 경우 기존 관행을 고집하는 문화가 이해는 갑니다. 그래서 저희는 전자계약을 할때 굳이 실물계약 처럼 대면을 하는 사례가 많습니다. 특히 임대차의 경우 임대인과 임차인이 서로 어떤사람인지 보지도 않고 계약을 체결하는 것을 꺼려하는 것도 큽니다. 

 

 

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전자계약 활성화를 위한 노력

자리를 잡기 위해서는 제도적 노력이 반드시 필요합니다. 우선 제도 도입에서 중대한 key가 되는 공인중개사의 번거로움을 최대한 덜어주고 공인중개사에게도 제도적 혜택 등을 제공하도록 만든다면, 굳이 정부에 나서서 써라~ 써라~ 홍보하기 전에 미리 알아서 준비를 하게 되지 않을까, 생각이 듭니다. 

 

인식개선도 중요합니다. 

제 주변에는 아직도 인터넷 모바일 뱅킹을 사용하지 않는 사람들이 있습니다. 점심값을 이체할 때 이체신청서를 써서 은행에 간다는 얘기인데요, 세대를 불문하고 주택 매매 및 임대차 계약은 굉장히 묵직하고 중대한 계약일 것입니다. 단순한 편리함을 넘어 믿을 수 있고 안전한 계약 진행의 이미지를 구축하여 인식을 개선하는 것이 투트랙으로 진행되어야 합니다.