갭투자란 전세금과 매매가 차이의 갭을 활용하여 비교적 적은 자본으로 부동산을 매입하는 투자 방식 중 하나 입니다. 보통 실거주를 목적으로 한 매매거래가 통상적이지만, 최근 부동산 투자에 대한 열기가 뜨거워지면서 갭투자도 이제는 많은 비중을 차지하고 있습니다.
보편적인 갭투자 방식이긴 하지만 전세로 거주하거나, 거주할 예정인 세입자의 입장에서는 최근 전세사기 등 변제능력이 없는 매수인(새로운 임대인)을 만나게 되는 사건들로 인해 꼼꼼하게 따져보고 주의가 필요해 보입니다.
이에 오늘은 갭투자 물건에 대한 매매와 전세를 동시에 진행할 때 절차와 안전한 계약 방법에 대해 알아보고 설명드리는 포스팅을 써보도록 하겠습니다.
매매와 전세 동시 진행 계약 절차
1. 매물 선정
매매가와 전세가의 차이가 최대한 적은 물건을 찾습니다. 차이가 적을 수록 실제로 들어가야하는 나의 자본금이 줄기 때문인데요, 예를 들면 매매가격 10억짜리에 전세 5억 시세라면 갭이 5억으로 50% 수준인 해당 물건은 현재 시장에서는 갭투자로 하기에 적극 추천 드리는 물건은 아닙니다. 통상 갭투자라면 적정 전세가율을 70~80% 수준으로 보고 있습니다. 서울과 같은 지역은 60% 수준으로도 보긴 합니다.
2. 매도인과 매매계약 체결
이제 적합한 물건을 찾았으면, 매도인과 계약 조건을 협의합니다. 매매가격도 중요하지만 매매와 전세를 동시에 진행하고자 할때는 계약금, 중도금, 잔금 일정도 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 저희는 이 경우 되도록 안정성 확보를 위해 최대한 잔금을 멀리 가져가시라, 꼭 말씀드립니다. 그래야 잔금시기가 도래했을 때 마음 졸임이 덜 하겠죠. 그래도 요즘 시장이 전월세 수요가 워낙 높아지는 상황이라 한편 유리하긴 합니다.
3. 전세 임차인 물색
자 이제 전세보증금으로 잔금을 충당 할 수 있도록 열심히 전세 임차인을 물색해봅니다.
4. 매매 계약 진행 / 또는 전세계약 동시 진행
Op1. 매매 계약일자 전 세입자가 구해졌다면, 계약일에 매매와 전세계약을 동시에 진행합니다. 매도인, 매수인, 임차인이 함께 모여서 계약을 진행하겠죠. 계약서는 매매계약서와 전세계약서 2가지가 됩니다.
매매계약 : 매도자 - 매수자
전세계약 : 매도자 - 세입자
여기서 매도자와 세입자가 계약을 하는 이유는, 아직 계약단계라 공적장부상 완벽하게 새로운 매수자에게 소유권 등의 권리가 이전되지 않은 상황에서 새로운 매수자와 계약을 하는 것은 위험하기 때문에 기존 매도자와 계약을 진행합니다.
Op2. 매매 계약 후 잔금 전 세입자가 구해졌다면(잔금 전), 동일하게 매매계약은 이미 체결된 상황에서 전세계약을 진행합니다. 다만 이 경우도 잔금 전이기 때문에 Op1과 같은 사유로 전 매도인과 전세계약을 체결합니다.
이때 팁! 😲 세입자는 매매계약서를 반드시 확인해봅니다. 1) 진짜 체결된 매매계약인지 확인, 2) 새임대인의 악성임대인 여부확인을 해보는 것이 중요하겠지요.
5. 잔금일자 절차
통상적으로 매매계약의 잔금일자와 전세계약의 잔금일자를 동시에 진행합니다.
일자도 동시지만, 되도록이면 3자가 모인 자리에서 잔금을 진행하는 것이 가장 안전한 방법이기에 추천드립니다.
전세계약 잔금: 전세 세입자 ➡️ 매도인에게 이체
매매계약 잔금: 매수인(매매가-전세보증금=잔금) ➡️ 매도인에게 이체
💁🏻♀️전세 잔금을 세입자가 새로운 매수인에게 직접 이체하는 경우도 간혹 발생합니다. 이는 매매계약이 완료되어 이미 모든 지위를 승계받은 후 상황에서 진행인데, 소유권 이전등기가 아직 안된 상황에서는 매도인에게 보내는 것이 안전합니다.
매매계약 잔금까지 처리가 되면 매도인의 임대인 지위가 자동으로 매수인에게 승계가 됩니다. 이 경우 전세 계약서로도 가능하지만, 혹시나 불안감이 생긴다면 새로운 매수인과 계약서를 다시 작성하는 것도 가능하니 요청하시면 됩니다. (여기서도 주의가 필요합니다. 새로운 계약서로 다시 전입신고나 확정일자를 받는다면 대항력을 상실 할 수 있으므로 그대로 두는것이 안전합니다.)
6. 잔금 지급 후 절차
이때도 꼭 챙기셔야 할 것은, 선순위 보증금 채권을 확보하기 위해 잔금을 치른 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보해놓는 것이 우선입니다. 새로운 매수인이 자금부족으로 대출을 신청했을 가능성에 대비해 안정성을 확보하는 것이죠.
다만, 전입신고 경우 익일 0시를 기준으로 대항력이 발생되므로, 잔금일에 대출이 실행되어 버리면 후순위가 되어 보증금을 지킬 수 없는 경우도 간과할 수 없습니다. 이에 대비해 특약으로 "매도인은 잔금까지 대출이나 채무 부담 등 새로운 권리변동을 발생시키지 않는다." 삽입을 꼭 기재하세요. 전세자금 대출, 보증보험에 가입하는 분들도 당일에 소유권이 이전되면 안되니 꼭 체크하세요.
(그래서 갭투자는 매수자가 주담대 등 대출이 아닌 본인이 가지고 있는 금액으로 진행하는 것이 맞습니다.)
그리고 소유권이 새로운 매수인에게 정상적으로 넘어갔는지, 2~3일 이후 등기부등본을 떼어 직접 확인해 봅니다. 저희는 요청주시기 전에 확인하여 안내를 먼저 드리고 있습니다.
마무리
갭투자 시 매매와 전세를 동시에 이행하는 경우, 선순위 권리관계를 꼼꼼히 확인하고 명확한 특약 기재를 통해 리스크를 최소화 하는 것이 안전성을 높일 수 있습니다. 부동산 가격의 변동성이 높은 지역이나, 무리한 투자를 진행하는 등의 위험은 여전히 존재하므로, 신중한 판단과 전문가의 도움을 적극 활용하세요.
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