부동산 계약 잔금 절차와 잔금일에 해야 할 일 잔금일 준비물

쉽게 풀어 보는 부동산 잔금 절차

 

부동산 매매 계약을 무사히 마쳤다면, 이제 내집마련을 위한 마지막 관문으로 잔금이 남아있습니다. 

부동산 사장님이 다 알아서 해주겠거니 하다가는 실제로 직접 챙겨야 하거나 놓치는 부분도 생기고,

또 아는만큼 보이고 힘이 생기는 법이니, 대략적으로라도 알아두는 것이 많이 도움이 됩니다.

 

오늘은 부동산 계약의 잔금 절차와 잔금일에 대체 무엇을 해야 하는지, 

챙겨야 할 것은 무엇인지 쉽고 간단하게 단계별로 설명을 해드리도록 하겠습니다. 

 

* 이번 포스팅은 더 많은 분들에게 도움이 될 수 있는, 주택 계약을 기준으로 작성하였습니다. 

 

 

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1. 잔금 전 준비해야 할 사항

잔금일자가 슬슬 다가오면 준비해야할 부분이 있습니다. 

 

 

1) 매도자라면,

• 현재 부동산 목적물에 대출이 있는지 확인을 해보아야 합니다. 대부분 은행에서 대출을 받아 매수를 했을테니 근저당권이 설정되어 있는 경우에 잔금일자에 잔금을 지급받아 대출을 상환하고 말소하는 과정을 거칩니다.
• 잔금일자 전 상환방식, 상환에 따른 근저당권 말소 절차를 은행에 미리 확인이 필요합니다. 요즘은 은행별 진행절차에 대한 차이가 있습니다. 직접 방문 없이 유선 상으로 처리가 가능한 곳이 있고 이 경우에는 상환한도가 정해져 있습니다.(ex. 최대한도 5억) 
• 특히 근저당권 말소 절차의 경우 법무사를 통해 진행하는 경우가 많은데, 은행에서 지정된 법무사를 이용이 필요하거나 매수자 측의 법무사에게 같이 진행하는 경우도 있으니 미리 확인을 하시라 말씀 드립니다. 

 

2) 매수자라면,

• 법무사를 미리 알아보셔야 합니다. 법무사는 해당 목적물의 소유권 이전 등기와 제반 사항 진행을 도와주는 역활을 하는데요. 물론 셀프등기로 직접 가능하고 요즘은 유투브, 블로그에도 필요 서류, 방법 등 자세히 나와 있습니다.
• 다만 대부분의 매매 거래에서 대출을 실행하는 비중이 높아 은행, 구청, 세무서, 등기소 등 여러 곳을 다녀야하고 순서와 절차 등 신경써야 할 부분이 많으니 매수가 처음이시거나, 신경 쓸게 많은 부동산 매매 과정에서 힘을 덜 들이고 싶다하시면 저희는 전문가의 도움을 추천드립니다.
• 대부분의 부동산에는 연결되어 있는 법무사가 있으니 연결을 요청하여 미리 절차, 금액 등의 상담을 받아보시면 좋습니다. 비용은 거래 금액과 비례하여 차이가 발생하나 등기 기본 인지비용 + 업무 비용하여 최소 30만~100만원 정도까지 다양합니다. 그래서 미리 잘 알아보고 비교하시라 말씀 드립니다.

 

 

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2. 잔금 당일 절차

이제 드디어 잔금일자가 왔습니다. 

통상적으로 잔금처리는 오전 중에 일정을 잡습니다. 그래야 상환 및 말소등기, 소유권 이전등기까지 순서대로 처리할 수 있기 때문입니다. 등기는 반나절 정도 소요시간이 있어, 오후에 신청하는 경우는 다음날로 넘어갑니다. 

또한 매도인이 이사를 나가는 시점이 오전이기 때문에, 잔금 처리 후 세대점검 및 세대 물품 등을 확인하려면 아무래도 매도인이 현장에 있는 오전이 가장 좋겠죠.

 

1) 잔금 지급

• 거래금액의 나머지를 매수자가 매도자에게 입금합니다.(계약금, 중도금은 기 지급한 조건)
• 일부 대출의 경우 매수자 또는 매도자에게 직접 지급이 되는 경우가 있고, 주인전세 등 매매와 동시에 전세를 진행하는 케이스라면 실 입금액과 잔금에 차이가 발생할 수 있으니 꼼꼼히 체크가 필요합니다.
• 이럴때 공인중개사에게 미리 체크해서 안내해 달라고 꼭 하세요.

 

2) 매도자 - 대출 상환 및 근저당권 말소 처리

• 자, 잔금을 모두 입금 받았다면 이제 매도자는 대출을 상환하고, 등기부 상 깨끗하게 근저당권을 말소해야 합니다. 
• 대출 상환을 하면 은행에서는 상환을 했다는 영수증과 등기권리필증을 교부합니다. 해당 내용을 가지고 구청 세무서에서 등록면허세, 교육세를 납부하고 등기소에서 말소 등기 신청을 하면 됩니다. 
• 법무사를 낄 경우 은행에서 상환을 했다는 영수증을 받아서 법무사에게 전달하면, 이 이후의 과정은 법무사측에서 진행을 합니다. 

 

3) 매수자 - 대출 실행 및 소유권 이전 등기

• 매도자가 소유권 말소등기를 신청하고, 신청에 대한 영수증을 전달하면 매수인은 취득세를 신고하고, 주택 채권을 매입한 후 소유권 이전등기를 실행할 수 있습니다.
• 물론 법무사를 낀다면 이 모든 처리를 법무사가 진행을 하고, 특히 잔금 대출을 실행하는 경우에는 매수와 근저당권이 동시에 실행되기 때문에 반드시 법무사를 통해서 실행해야 합니다. 
• 소유권 이전 등기는 법적으로 잔금일로부터 60일 이내 신청해야 합니다.

 

 

4) 관리비 등의 정산

• 자, 이제 매도인 매수인은 관리비 정산을 진행합니다. 기존에 매도인이 거주하고 있었다면 매도인이 기존 관리비 중간정산, 미납금 등을 정산하고 선수관리비는 매수인에게 지급 받습니다. 만약 기존 임차인이 거주하고 있다면, 기존임차인과 매도인 사이의 정산, 그리고 매도인과 매수인 사이에 정산이 별도로 이루어 집니다.
• 이 부분도 부동산에서 관리사무소에 미리 확인하여 정산서를 제공하니 설명을 요청하고 잘 이행만 해주시면 쉽게 끝납니다. 관리방식에 따라 관리비에 포함되지 않는 항목이 있는 경우, 부동산 또는 매도인과 확인이 필요합니다.

 

5) 세대 점검 및 세대 비품 인수인계

• 이 과정 중에 주택에는 매도인의 짐이 어느정도 다 빠져있을 겁니다.(당일 이사를 기준으로) 그럼 매수인은 공인중개사, 매도인과 함께 다시 한번 세대를 점검합니다. 
• 계약서 기준으로 사용 수익할 수 있는 상태로의 인계인지, 시설물 변경 및 파손은 없는 지, 사전에 협의된 물품이 방출되지 않았는지를 꼼꼼히 따져봅니다. 통상적으로 인도 상태는 계약 당시 기준으로 보고 있습니다. 
• 세대의 비품도 인수인계를 받습니다. 아파트, 오피스텔의 경우 분양 당시 제공 물품이 존재하여 해당 물품이 빠짐없이 있는지, 수량체크도 중요합니다. 추가 비용의 발생 여지가 있기 때문이죠. 모든 것을 꼼꼼히 체크해야 드디어 잔금일이 완료 됩니다. 

 

 

주택 부동산 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래라는 사실, 모두 인지하고 계시죠. 각 절차마다 차근차근 진행해 가면서 의문스러운 점은 바로바로 전문가에게 조언을 구하시는 것이 좋습니다. 소중한 재산과 권리를 잘 지켜서 안전하고 만족스러운 부동산 거래를 하시기를 바랍니다.