토지거래허가제 재지정 갭투자 제한과 전세가격 상승 전망(매수 타이밍은 언제?)

서울시는 주택시장 안정화 방안으로 강남, 서초 등 토지거래허가구역을 지난 2월 해제했습니다. 

이에 따라 서울 강남3구, 서초, 용산 외에도 풍선효과로 인해 경기 수도권 지역, 제가 있는 동탄 지역까지 매매 수요가 급증하며 집값이 들썩 했는데요. 

 

이에 시장혼란과 시장 변동성 및 불안정화가 가속되면서, 서울시는 토지거래허가구역을 재지정하는 방안을 발표 했습니다. (25년 3월 19일 정부합동 브리핑) 

 

금번 정부의 발표를 통해 어떻게 토허구역이 재지정되었는지, 이에 따른 상세내용과 정부의 방향 및 예상되는 부동산 시장에 미칠 영향 등을 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

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토지거래허가구역

 

1. 토지거래허가구역 재지정 배경

 

서울시가 강남권의 토지거래허가구역 지정 해제를 하며 부동산 시장에 큰 변동성을 가져왔습니다.

 

이는 부동산 정책을 제대로 예측하지 못했다는 비판을 불러 일으켰고, 실제로 시장의 과열을 일으키며 강남 3구를 중심으로 갭투자 비율도 크게 상승하여 투기성 거래의 증가 신호도 나타났습니다.

 

송파구의 아파트 가격은 3월 둘째주를 기준, 전 주보다 0.72% 상승, 이를 연간 단위로 환산해보면 약 30% 수준으로 볼 수 있으며 이는 7년만에 가장 큰 폭으로 상승한 수치 입니다. 강남은 0.69%, 서초구는 0.62%로 상승세를 뒤따랐습니다. (출처:한국부동산원)

 

이에 정부의 부동산 과열우려와 대책마련 압박이 더해져오면서 서울시는 규제완화를 지속하기 어렵다 판단, 일부에서는 대선 행보를 위한 무리한 조치로 비춰지는 점을 감안하여 금번 3월 신규 토지거래허가제를 재지정하기에 이르렀습니다. 

 

 

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2. 신규 토지거래허가구역 재지정 내용

주요 내용

🔑강남3구, 용산구의 모든 아파트 단지를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 

서울시는 지난 2월 12일 잠실, 삼성, 대치, 청담동 291개의 아파트 단지를 허가구역에서 해제했지만, 한 달 만에 집값이 크게 상승하자 이번엔 2200여개 단지(약 40만 가구)를 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 

🔑이 구역에서는 실거주 목적외의 아파트를 매매할 수 없기 때문에 갭투자를 할 수 없다는 것이 관건입니다.

🔑 2025년 3월 24일 부터 새로 계약하는 매매 건에 적용합니다.

 

타임라인

📍2025. 2월 : 강남권 291개 단지 허가구역 해제

📍2025. 2월 ~ 말 : 강남권 신고가 속출하면서 해제 후폭풍이 시장에 반영됨

📍2025. 2월 말 : 서울시는 이에 대해 해제 영향이 아니다. 주장

📍2025. 3월 중순 : 서울시 허가구역 재지정 검토 중임을 발표함

📍2025. 3월 19일 :  강남 3구 및 용산구 전체 단지 재지정 확정하여 발표

 

 

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갭투자가 더 어려워집니다.

 

 

3. 무조건 실거주! 갭투자 제한 목적

 

해당 지역에서는 실거주 목적으로만 아파트 매매가 가능하기 때문에,

기존 전세를 안고 사거나, 또는 전세를 놓을 목적으로의 갭투자는 막혔다고 볼 수 있습니다. 이는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

 

이제 임대인(소유주)는 늘어나는 전세 수요와 달리 공급이 줄어들기 때문에 기존의 전세가격을 상승시킬 수 있고, 되려 집을 사고자 하는 이는 줄어 매매가격은 하락할 수 있습니다. 

 

다만 임차인 입장에서는  투기 수요가 줄어 매매가격은 급등하거나 변동성이 줄어 크게 오르지 않겠지만, 전세매물을 줄어들었기 때문에 실제 투입되어야 하는 주거비용은 상승 될 수 있습니다. 

 

또한 인근지역은 시장의 풍선효과로 인해 수요가 몰리면서 매매가격과 전세가격이 함께 오를 수 있다는 전망입니다. 

 

 

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전세가격은 오르려나?

 

 

4. 전세가격 전망

 

실제로 허가구역을 해제하면 집값과 전세가격이 함께 오르는 결과를 가져옵니다. 

실거주 외에 투자자들이 투자목적으로 차익을 노리고 투자하는 경우가 많아지기 때문인데요, 실제 지난달 강남권의 허가구역 해제지역에서 거래량이 약 72% 이상 증가하는 추세를 보였고, 평균 거래가격도 1억원 이상 오르면서 주말마다 지역 부동산에 손님이 줄을 섰다는 소식을 접할 수 있었습니다. 

 

단기적으로는 허가구역 재지정이 집값을 잡을 수 있다고 전문가들은 보고있습니다. 

과거 2020년도에 비슷한 사례로 강남, 송파구 일대를 허가구역으로 묶은 당시, 단기적으로 집 값 상승률이 0.1% 수준으로 둔화되는 경험이 있습니다. 거래가 줄면 자연스럽게 가격도 어느정도 안정화가 됩니다. 

 

다만 금번 토허구역 재지정으로 인해 전세 매물이 줄어들어 전세가격이 상승될 가능성을 매우 높게 보고있습니다.

전세집을 찾고 있다면, 빠르게 움직여야 한다는 예측들이 쏟아져 나오고 있습니다. 

 

이와 더불어 정부 정책으로 금번 5월부터는 전세보증 한도가 100%에서 90%로 줄어듭니다.(출처:국토교통부) 

지금은 허그와 같은 보증기관이 전세보증에 대한 위험도를 모두 감당하고 있지만, 늘어나는 가계부채를 낮추기 위한 정부의 방침으로 은행이 10%를 부담하면서 대출한도가 줄어든다는 전망입니다. 이에 소득이 적으면 기존과 대비하여 대출 받기가 더욱 어려워 질 수 있다는 예측이 나옵니다. 

 

5월 이전 전세수요가 몰릴 것으로 보이며 전세가격은 오를 것이라고 보는 것 입니다.

 

 

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내 집 마련 하고싶다.

 

5. 내 집 마련 매수타이밍 잡기

 

전세가격이 오름에 따라 이 기회에 내 집마련을 하는게 낫겠다. 생각할 수 있습니다.

더군다나 무주택자가 실거주를 위한 매매라면 전문가들은 더 기다릴 이유가 없다고 의견을 모읍니다.(출처:부딩) 

준비가 되었다면 빠르게 매매를 하는 것이 좋다고 보입니다. 

 

서울을 포함한 수도권 부동산은 지난 2015년~2021년의 상승장을 지나 2022년부터는 조정장이라고 보여집니다. 일부 하락세를 보이긴 했지만 자세히 보면 등락을 반복하며 급등기에 생긴 거품을 정리하는 과정으로 볼 수 있는데요. 

 

강남불패라는 강남권은 좀 다른 얘기지만, 

집을 매매하려고 한다면 지금처럼 오락가락 하는 시장에서는 매수 타이밍을 잡기가 더 어려워집니다. 

오르면 조금 떨어지면 사야지, 하고 타이밍을 재다가 결국 무서워서 못사고 떨어지면 떨어질까 무서워서 못사는 것이 부동산 시장의 심리전입니다. 다만 서울과 수도권의 부동산 수요집중은 부린이라도 모두 알고 있는 사실이기 때문에 감당할 수 있는 대출 선에서 적절한 대출활용을 통해 매수를 하는 것이 중요해 보입니다.

 

 

 

무리한 대출이 아닌, 현명한 계획이 뒷받침된 내 집마련은 지금이 적기라고 보여집니다.