요즘 서울의 부동산 시장 열기의 여파로 연일 핵심 수도권의 부동산 시장도 그 열기가 뜨겁습니다.
특히 30~40대의 비교적 젊은 연령대의 부동산 거래가 활발해짐에 따라 일부 온라인 플랫폼을 통해 직거래가 대폭 증가하고 있는 추세 입니다.
전 재산을 쏟아부을 수도 있는 '억'대 규모의 큰 중개대상물인 주택을 중고거래 사이트에서 직거래로 거래를 한다는 일, 예전에는 상상하기도 어려웠지만 정말 시대가 많이 바뀐 것 같습니다.
최근 기사를 보니 당근마켓의 부동산 서비스가 오픈한 초기 2022년도 약 7천여건 규모의 거래건수는, 단 1년 만인 2023년에는 2만 3천여건으로 폭발적으로 증가했습니다. 2025년 현재 부동산 직거래 플랫폼으로 명실상부하게 자리를 잡아가는 상황에 추정되는 직거래 건수는 훨씬 더 높습니다.
이렇게 당근마켓 등의 온라인 플랫폼을 통한 부동산 직거래 건 수가 증가하면서, 그에 따라 관련된 사기 및 피해, 불법 광고 등의 문제가 함께 증가하고 있는데요.
이에 국토교통부가 지난 해인 2024년 11월 전국을 대상으로 대대적인 모니터링을 진행한 바 있으며, 광고 500건 중 100건에 가까운 수의 불법매물을 확인 할 수 있었다고 합니다. 물론 계약에 치명적이지 않은 단순한 중대대상물 광고 위반 건 들도 있지만, 전문가가 개입되지 않는 직거래 구조에서는 자신의 권리를 보호하고, 보다 안전한 계약을 위해 사전에 더욱 꼼꼼하게 정보를 확인하여 사기에 대한 예방 및 피해를 최소화 하는 자세가 필요하다 보입니다.
직거래, 정말 위험한가요?
최근 당근마켓은 국토교통부가 마련한 직거래플랫폼 운영가이드에 따라 부동산 매물 등록 당시에 본인인증 절차를 추가하고, 검증 매물의 경우 '집주인 인증' 표시를 붙여 허위매물 최소화에 나섰습니다.
또한 부동산 서비스를 대대적으로 확장하여 고도화 할 계획도 가지고 있다니 직거래는 이제 수순에 따른 흐름이라고 느껴지기도 합니다.
중개수수료 부담이 적고(직거래 시 0원, 보통은 인근 부동산에서 계약서만 작성하여 인장 수수료정도만 지급), 공공연히 오픈되지 않은 좋은 매물을 비교적 빠르게 거래할 수 있다는 점에서 많은 이용자가 부동산 직거래에 관심을 갖거나, 고려하는 경우가 많습니다.
하지만 개인 간 직거래는 부정확한 정보를 제공 받거나, 불법 중개물 등의 노출 위험이 발생하기 쉬우며 이에 따라 직거래 사기 및 재산적 피해 상황까지 초래할 수 있습니다. 공인중개사가 개입하지 않는 직거래 시 사기예방을 위해 어떤 것을 확인하는게 좋을까요?
부동산 직거래 사기예방을 위한 체크 리스트
1. 등기사항증명서 확인은 필수
공인중개사도 부동산 매물을 의뢰 받거나, 혹은 계약을 진행할 때 가장 먼저 확인하는 것이 등기부등본 입니다.
등기부 등본은 해당 부동산의 모든 이력을 기록해놓은 일종의 위키백과와도 같습니다.
1) 정부24 또는 대법원 인터넷 등기소, 행정복지센터 등을 방문하여 발급받습니다. (비용 700원 ~ 1000원)
2) 등기부등본을 제공받았다면 최근 1개월 내에 발급된 것인지 발급일자를 확인합니다. 계약의 경우 당일에 발급된 등기부 등본을 보는 것을 추천드립니다. (발급 후 권리설정의 위험이 있기에, 최신 사항을 확인하는 것이 우선)
3) 발급을 받았으면 등기부 등본의 목적물에 대한 사항, 갑구(소유권에 대한 사항), 을구(소유권 외 권리에 관한 사항)을 살펴봅니다.
- 목적물에 대한 사항 : 목적물 정보가 맞는 지 확인(주소, 면적, 용도, 구조 등)
- 갑구 (소유권에 대한 사항) : 소유자 정보와 현재 거래자가 일치하는 지 확인(공동 소유일때는 공동 명의인 2인 모두 확인 필요합니다.)
- 을구 (소유권외 권리에 관한 사항) : 대출에 대한 근저당권 설정, 임차인의 임차권등기설정, 전세권 설정, 가압류 및 가처분에 관한 권리제한 사항 설정 등 소유권을 제외한 해당 부동산에 걸려있는 모든 권리사항을 확인할 수 있습니다.
4) 매매 및 임대차도 동일합니다. 갑, 을구를 꼼꼼히 확인하여 권리설정의 순서, 거래 시 해당 권리에 대한 말소, 이전이 언제 어떻게 이루어 지는지, 국세 체납등의 이유로 가압류 및 가처분이 걸려있다면 어떻게 해결할 수 있는지 등의 세부 이행사항도 계약서이 삽입되어야 합니다.
2. 건축물대장 등 공적장부 확인하기
실제 건축물과 공적장부 상 내용이 동일 한지 확인이 필요합니다.
1) 인터넷 정부24, 세움터, 토지이음 등에서 확인이 가능합니다. (비용 없음)
2) 특히 건축물대장에서 적법 여부 확인이 가능한데, 불법건축물의 경우 자료 상단에 노란색 딱지가 붙어 있습니다. 이 딱지가 있는 경우 불법 요인이 해소되지 않는다면, 은행 등의 대출을 일으키기 어렵습니다.
3) 건축물 대장상의 실제 면적, 도로접근성, 지적도와의 일치 여부를 확인하는 것도 중요합니다.
3. 거래 당사자의 신원 확인
거래 시 신분증을 반드시 확인하여, 본인 일치 여부를 확인합니다. 육안으로 이상 없지만 위조 신분증일 가능성도 배제할 수 없기에 의심스러울 때는 아래와 같이 확인합니다.
1) 국번없이 1382로 전화하여 행안부에서 제공하는 주민등록증 진위 확인 서비스를 이용합니다.
2) 신분증이 운전면허증인 경우에는 한국도로교통공단이 제공하는 면허증 진위여부 조회 서비스를 이용합니다. (https://www.safedriving.or.kr/)
메인 | 한국도로교통공단 안전운전 통합민원
www.safedriving.or.kr
3) 대리인의 경우 위임장 및 인감증명서를 꼼꼼히 검토하고 주의사항은 대금입금은 무조건 등기부등본상의 소유주에게 진행되어야 하는 점 입니다. (공동명의인 경우 나머지 명의자의 동의를 확인 후 송금합니다.)
4. 전자계약시스템 활용
공인중개사 등의 전문가가 아닌 경우 계약서 작성이 어려울 수 있습니다. 국가에서 제공하는 표준 계약서로 작성하는 것이 가장 안전합니다. 매매대금, 지급조건, 위약금의 규정 등을 명확하게 기재하고 특약에 별도 사항을 기재합니다.
1) 매매대금(계약금, 중도금, 잔금) 및 지급 일자가 기입이 가장 기본적입니다.
2) 계약이 파기가 되는 사항에 대해 위약금을 규정하고, 누수 및 균열 등 하자보수 담보에 대한 책임 사항, 시설물의 현 상태 및 양도 양수에 관한 사항 등 최대한 자세하게 기록해 두는 것이 추후 분쟁소지를 줄일 수 있습니다.
3) 계약 후 30일 이내 부동산 거래 신고를 진행해야 하는데 전자계약시스템 활용 시, 자동 신고 되어 과태료가 부과되는 상황을 줄일 수 있습니다.
부동산 직거래 사기 예방을 위한 체크리스트를 정리해보았습니다. 직거래는 큰 금액을 대상으로 하기 때문에 비용절감의 이점이 많은 만큼 위험부담이 큰 것도 사실입니다. 반드시 사전에 꼼꼼히 체크하여 안전한 거래를 하시기를 바라며, 혹시라도 의심스러운 점이 있다면 도박보다는 전문가에게 조언을 구하는 편을 적극 추천드립니다.
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