매매로 집 주인이 바뀌면 임대차계약서 새로 써야 할까요? (전세 계약 중 집 주인이 바뀌었을 때)

서울 부동산이 상승장으로 조금씩 기류가 바뀌면서, 제가 있는 경기도 남부까지 훈풍의 영향이 오는 것 같습니다. 지난 주 부터 매매를 알아보시며 상담을 요청하는 고객님들이 부쩍 늘어나기 시작했어요. 

 

특히나 제가 있는 동탄은 경기남부권에서도 워낙 실수요와 더불어 투자수요가 많은 곳이기 때문에, 늘 부동산에 대한 관심이 뜨거운 곳입니다. 투자 목적으로는 전세가 있는 집을 매매하는 일명 세안고 매매 방식의 갭투자도 많이 활성화 되는데요. 

 

만약 내가 전세나 월세로 계약하고 거주하고 있는 집이 매매가 되어 집 주인이 바뀐다면, 임대차 계약서 꼭 새로 써야할까요? 실제로 빈번하게 일어나는 일이지만, 그 만큼 부동산에 문의가 많은 궁금증으로 오늘은 이 부분에 대해서 명료하게 설명드리도록 하겠습니다. 

 

 

목차

1. 세안고 매매란?

2. 매매 시, 임차인의 동의 절차

3. 집 주인이 바뀌면 임대차 계약서 새로 작성해야하나?

4. 보증금은 언제, 누구에게 돌려받아야 하지? (feat. 전세사기)

5. 새로운 계약서 작성 시 주의사항

 

1. 세안고 매매란?

 

기존 임차인이 거주하고 있다 해도, 소유자는 본인의 소유권을 행사하는 방법으로 해당 부동산을 매매할 수 있도록 법에서 보장하고 있습니다. 

• 매수인이 기존 임차인의 전세계약을 그대로 승계('안고' 표현)하며 부동산을 구매하는 개념
• 매매가격에서 전세(또는 월세) 보증금을 제외한 금액으로 거래가 이루어지기 때문에, 실거주 목적이 아닌 투자목적으로 적은 금액으로 투자가 가능한 '갭투자' 방식 입니다. 
• 매수인 입장에서는 초기 투자 부담이 줄어들고, 매도인은 전세금을 즉시 반환할 필요가 없어 자금 유동성 문제 없이 매매를 완료할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 계약 만기일까지 계속 거주할 수 있습니다.(*예외는 있습니다.) 

 

 

2. 임차인의 동의 절차가 필수

내 소유권을 행사하는 일이지만 임차인의 권리보호를 위해, 임차인이 있는 상태에서의 매매를 진행한다면 반드시 기존 임차인의 동의가 필요합니다. 

• 매매를 진행하기 위해서는 해당 주택을 매수인에게 보여줘야 하는데, 임차인의 동의없이 집을 보여주기는 어렵습니다. 내부를 보여주기 위해서는 임차인의 양해가 필요합니다. 
• 특히 임대차보호법에 따라 임차인은 계약만기 6개월~2개월 사이 계약갱신청구권을 행사 할 수 있으므로 사전에 매매진행 의사를 알리고 임차인의 상황을 고려해야 합니다. 

😲 현업에서는 보통 어떻게 진행 할까요?

• 매도인 또는 물건 의뢰를 받은 공인중개사가 연락하여, 해당 주택을 매매로 내놓았으니 집보기에 대해 사전에 가능한 시간을 확인하고 양해를 구합니다. 
• 계약갱신청구권을 예정했던 임차인의 입장에서는 달갑지 않은 소식일 수 있습니다. 기존 임대차 계약 만기 6개월~2개월 사이에 계약갱신청구권을 사용해야하는데, 매매가 되면 새로운 매수자가 해당 기간 내 갑자기 본인의 실거주를 주장할 수도 있습니다. 그래서 현업에서는 보통 매도인이 임차인에게 일정 비용을 지불하여 협의하는 경우도 있습니다. (대략 이사비용+@ 수준)

 

 

계약서를 새로 써야할까?

 

3. 집 주인이 바뀌면 임대차 계약서 새로 작성해야하나?

 

우선 정답은 '아니오' 입니다.

• 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) 4항을 보면, 4. 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.)은, 임대인(기존 소유자)의 지위를 승계한 것으로 본다. 
• 대법원 판례도 이를 명확히 하고 있습니다. 

대법원 판례

 

• 이 것은 사실 임차인의 권리를 보호하기 위한 규정인데요. 다만, 기존 임차인이 불안함을 해소하기 위해 확실하게 새 계약서를 쓰겠다, 또는 새로운 집주인 즉 매수자의 요구에 의해서 새로운 계약서를 작성하는 경우도 있습니다. 

 

 

4. 보증금은 언제, 누구에게 돌려받아야 하지?

• 전세보증금 반환은 계약기간 종료 시, 새로운 집주인인(매수자)에게 전세보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 
• 또한 아파트 처럼 관리비 내에 장기수선충당금 항목이 있어, 거주하던 임차인이 매월 이를 관리비와 함께 납부한 경우에도 새로운 집주인에게(매수자) 장기수선충당금도 반환 청구 할 수 있습니다. 

😨 다만, 2021년 대법원의 새로운 판례가 등장했습니다. 전세보증금 반환과 관련하여 이를 악용하는 전세사기 문제들이 성행을 했기 때문인데요.

 

출처 : 법부법인 예율 블로그 중 발췌

 

• 첫 문단은 2011년 전원합의체판결의 내용으로 '집주인이 변경되면 새집주인은 기존 임대차계약의 모든 권리 의무를 승계한다는 원칙 그대로의 판결문이고, 
• 두번째 문단은 다만 임차인이 집 주인이 변경됬다는 사실을 알게되고 임대차 승계를 원하지 않는다면, 사실을 알게 된 날 부터 상당한 기간 내에 기존 집주인(매도자)에게 승계를 거부한다는 이의를 제기하고 임대차보증금 반환청구를 할 수 있다는 내용입니다. (2021년 대법원 판례)

 

 

주인이 어떤 사람일지 불안해.

 

5. 주의해야 할 사항

 

위 3번과 같이 새로운 집 주인과 계약서를 새로 작성하기로 했다면, 반드시 주의해야 할 사항이 있습니다.

• 우선, 기존 임차인이 자신의 임차권을 주장하기 위해서는 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 임차권의 대항력은 주택의 인도+ 주민등록으로 전입신고가 되어 있어야 합니다. 
• 기존에 전입신고와 함께 확정일자를 받았겠지만 새로운 계약서란 말 그대로 새롭게 계약이 체결되는 것이기 때문에 계약서 작성 후 기존 임차인은 새로운 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다. 
• 계약서 내 특약사항에 '본 계약은 전 임대인과 체결한 계약의 보증금과 임대차 기간의 효력의 존속성을 유지하고, 전 임대인의 지위를 승계한 새로운 임대인과의 계약이다.' 라고 기입해 놓는다면, 확정일자의 효력이 그대로 유지 된다고 보기때문에 확정일자는 받지 않아도 됩니다.
• 기존 계약서와 새로운 계약서 모두 잘 보관해야 추후 분쟁의 소지가 없습니다. 

 

---

 

 

🙂 주택임대차보호법은 그 제정 목적 자체가 임차인을 보호하기 위한 목적인 법으로, 간혹 그 해석의 여지가 모호할 경우 임차인의 권리를 보호하는 방향으로 흘러가는 판례를 많이 찾아볼 수 있습니다. 무엇보다 본인의 권리보호를 위해 안전하고 꼼꼼한 계약과 진행 절차를 챙기는 것이 가장 중요합니다.